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Baubürgschaft

Die Freude über die Sanierung des Eigenheims oder den Hausbau kann manchmal schnell getrübt werden. Wenn das mit den Arbeiten betraute Bauunternehmen zum Beispiel finanzielle Probleme hat und in eine ökonomische Schieflage gerät, eventuell sogar Insolvenz anmelden muss, ist dies für den Bauherren oftmals gleichbedeutend mit einem Fiasko. Plötzlich ist dann die Baustelle verwaist, obwohl der Hausbau respektive die Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen noch nicht abgeschlossen sind.

Eine Baubürgschaft erhöht nachhaltig die Sicherheit für den künftigen Hausbesitzer

Bei einem solchen Szenario kann aber eine Baubürgschaft explizit verhindern, dass die Arbeiten zum Stillstand kommen. So kann der jeweilige Bauherr sein bereits investiertes Geld retten und die entsprechenden Baumaßnahmen können wie ursprünglich geplant dann doch noch beendet werden. Dabei greift eine Baubürgschaft, die für die vorgenannten Fälle auch als Vertragserfüllungsbürgschaft bezeichnet wird, nicht nur im Falle einer etwaigen Zahlungsunfähigkeit.

In Form einer Gewährleitungsbürgschaft  sichert sie auch Ansprüche ab, die im Zuge von Gewährleistungen generiert werden. Der jeweilige Bauträger trifft dabei mit einer Bank ein Abkommen, dass diese bei etwaiger Zahlungsunfähigkeit seine Verpflichtungen gegenüber dem Bauherren übernimmt. Der Bauherr ist als künftiger Hausbesitzer bei einer Baubürgschaft dabei sogar doppelt geschützt, da eventuelle Forderungen von am Bauprojekt beteiligten Subunternehmern an ihn ebenfalls finanziell abgesichert sind.

Die Baubürgschaft fungiert als wichtigstes Sicherheitsinstrument in der Baubranche

Ohne eine Baubürgschaft sind bereits getätigte Zahlungen an den inzwischen zahlungsunfähigen bzw. insolventen Bauträger quasi verloren: zudem könnten zusätzlich plötzlich Zahlungsforderungen von Subunternehmern auf den Auftraggeber respektive den Bauherren hinzukommen. Daher sollten Bauherren bereits vor Abschluss eines entsprechenden Bauvertrags mit dem jeweiligen Bauträger eine Bürgschaft (Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft)aushandeln und diese zu einem Bestandteil des Vertrags machen.

In diesem Zusammenhang sollten die Verhandlungspartner darüber sprechen und genau festlegen, was genau durch diese Bürgschaft abgesichert sein soll. Im Grunde genommen sind die entsprechenden Vereinbarungen dabei frei aushandelbar, denn es ergibt sich im Hinblick auf Bauprojekte aus dem deutschen Gesetz kein genereller Anspruch auf eine Sicherheit dieser Art. Nichtsdestotrotz sind Baubürgschaften als das diesbezüglich wichtigste Sicherungsinstrument anzusehen. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass die den Bauherren vorgelegten Bürgschaftsurkunden teilweise nicht das halten, was sie versprechen.

Baubürgschaft: Bürgschaftsurkunde detailliert prüfen

Es ist daher unabdingbar, dass sich gerade die Bauherren in Bezug auf eine Bankbürgschaft seitens des Bauträgers rechtlichen Rat einholen. Ein Anwalt mit entsprechenden Fachkenntnissen sollte zudem prinzipiell Vertrags- bzw. Bürgschaftsinhalte und entsprechende Urkunden detailliert unter die Lupe nehmen, damit der Bauherr später vor bösen Überraschungen gefeit bleibt. Dabei müssen in Bezug auf eine Baubürgschaft folgende Inhalte innerhalb der Urkunde eindeutig geregelt sein:

  • Parteien, Bauvorhaben und Bauvertrag; hier ist darauf zu achten, dass die Vertragsparteien richtig und ordnungsgemäß wiedergegeben werden. Wird zum Beispiel eine der Bauvertragsparteien mit nicht korrektem Namen angegeben oder wird etwa Bezug auf einen unzutreffenden Bauvertrag genommen, ist die Bürgschaftsurkunde untauglich und damit die Baubürgschaft quasi hinfällig.
  • Zweck der Sicherheit; die Sicherheitsabrede muss grundsätzlich spezifischer Natur sein, wobei in der Regel Ansprüche auf eine ordnungsgemäße Vertragserfüllung sowie entsprechende Gewährleistungsansprüche gesichert werden. 
  • In jedem Fall muss die Urkunde die Bürgschaftshöhe enthalten. Bei einer Vertragserfüllungsbürgschaft sollte diese rund zehn Prozent des Auftragswertes betragen; fünf Prozent werden demgegenüber in der Regel bei einer Gewährleistungsbürgschaft angesetzt. 
  • Der Gerichtsstand sollte gleich dem Wohnsitz des Bauherren sein.

Baubürgschaft respektive Bürgschaftsurkunde von einem Fachanwalt checken lassen

Zudem sollte eine Bürgschaft grundsätzlich selbstschuldnerisch, unbefristet und bedingungsfrei bei gleichzeitigem Verzicht auf den Einwand der Vorausklage sein; eine Widerrufsmöglichkeit für den jeweiligen Bürgen sollte prinzipiell nicht integriert werden. Außerdem muss die Baubürgschaft die Vorschrift enthalten, dass auf Einreden der Aufrechenbarkeit, der Anfechtbarkeit und auch der Vorausklage (hier: §§ 770, 771 BGB) verzichtet wird.

Fehlen zudem bestimmte Textpassagen, kann im Grunde genommen jeder Bürge etwaige Einwendungen erheben; dann ist die Baubürgschaft im Prinzip nichts wert. Um bei dieser Thematik keine Fehler zu machen und Rechtssicherheit zu erzeugen, sollten insbesondere Bauherren zwingend einen kompetenten Anwalt mit der Wahrung ihrer diesbezüglichen Interessen beauftragen. Schließlich geht es bei einer Baubürgschaft oftmals um wirklich hohe Summen. AdvoGarant hat diesbezüglich spezialisierte Fachanwälte in ihrem Portfolio und kann Interessenten zeitnah an einen für den jeweiligen Fall richtigen Anwalt vermitteln.

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